多数城市房价平稳 社科院建议明年启动房产税立法

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　　12月6日《经济参考报》刊发题为《社科院：明年楼市将迎盘整期》的报道。文章称，5日，中国社会科学院发布中国住房报告(2017-2018)显示，2018年房地产市场将迎来盘整期，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅将明显回落，库存进一步下降。
　　2017年，一二线热点城市在严厉的调控措施下，楼市趋于冻结，大量房地产企业和投资需求被挤向三四线城市，投机空间再度转移。同时，房企与个人资金杠杆均出现明显上涨。因此，未来房地产市场将面临不确定性，一方面，坚持调控措施，防止出现报复性反弹，另一方面，应警惕房企融资隐患和杠杆风险。
　　趋势：多数城市房价平稳
　　报告指出，通过限制性政策与长效机制相结合，多数城市房价趋于平稳。
　　中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞表明，2017年以来住所出售均价涨幅一直维持在4%以下的水平。在严峻调控的效果下，房地产整体出现稳中有升态势，一二线城市增幅分解下调，三四线城市分解上升。
　　与一二线涨幅收窄趋势构成明显反差，三四线城市房价领涨全国。国家统计局数据显现，2017年9月，70大中城市中三线城市新建商品住所价格同比上涨7.4%，远高一线城市的0.5%和二线城市的5.6%。
　　倪鹏飞表示，虽然伴随着热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温，楼市总体风险有所下降，但从一线城市看来，部分风险依然存在，其不确定性需高度警惕。
　　“还应警惕房价报复性反弹。”倪鹏飞表示，由于城镇化红利没有结束，总体预期没有改变，若调控政策转向或变化，可能导致反弹。
　　预警：房企融资风险凸显
　　报告指出，房企负债率高企，已经达到或超过警戒水平。Wind资讯数据显示，截至9月底，A股136家上市房企负债合计达6.04万亿元，同比增加23.21%。36家房企资产负债率超过80%红线，占比近26.5%。
　　上市房企有息负债也整体攀升，截至9月底，136家房企有息负债总额达2.7万亿元，同比增幅高达37%。而带来高负债的主要原因，中国住房报告课题组成员刘伟表示，一方面是房企大量购置土地，另一方面则是高杠杆并购，激进扩张。
　　此外，信贷来历改变明显。陈述显现，2016年9月份以来，房地产开发资金来历中个人按揭借款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%。但与之相对应的是，房地产开发资金来历中国内非金融组织借款增速大幅添加，同比涨幅由2016年的7.2%添加至2017年8月的38.3%。
　　倪鹏飞表明，在目前房企整体负债率高企，资金会集兑付压力加大的布景下，楼市大幅动摇会影响企业资金链安全，进而影响金融组织，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企下降高杠杆资金占比。
　　政策：完善住房租赁制度
　　“本轮房价回升小周期接近尾声。”中国社会科学院城市与竞争力中心研究员邹琳华表示，过去一年半时间，一二线多数城市楼市在严厉调控下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市，此前未受关注的市场经历了一波房价快速上涨。
　　邹琳华认为，房价的“相对洼地”已基本消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础，首套房贷利率上升，市场实际利率也居高不下，房价快速上涨金融条件不具备。
　　社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室助理研究员李超建议，2018年应继续稳定“控一线、稳二线、盘活三四线”调控思路。
　　倪鹏飞主张，应把持续调控融入准则和长效机制中。需求实现以售卖为主的住宅系统转向租售并重系统，从以产品房为主的住宅系统转向产品保障系统并行，从以老市民为主的住宅系统转向新老市民并重系统三方面的改变。
　　一起，倪鹏飞指出，应活跃完善租借住宅准则、加速住宅租借立法。变革金融准则系统，扩展微观审慎监管的实施规模。添加热门寓居城市土地供给，变革供地格式，构成政府、企业、团体安排等多渠道供给机制。
　　“还应加速财税体制变革，2018年将房地产税纳入立法议程。”倪鹏飞以为，应清晰房地产税时间表，给予商场清晰预期，减少各方的赌博心思。