多城限售未限购 楼市调控能否生效？

限售而不限购，意味着这15个城市仍为城市圈的外溢需求、本地工作的非户籍人士需求释放“留口子”。通过限定房产再次上市交易的年限，可以抑制短期投资需求。
　　截至9月27日，在短短半年内，中国已有46个城市颁布楼市“限售令”，但其中有15个城市没有对楼市“限购”，占比超过三成。这15个城市是：福州长乐、闽侯、福清，南通启东，常州，扬州，芜湖，张家港，南宁，桂林，惠州，开封，沈阳，贵阳，重庆。
　　9月28日，保利投顾研究院发布研报，公布上述数据。保利投顾研究院是保利房地产（集团）股份有限公司下属研究机构。

　　所谓“限售”，是指地方政府要求新购商品房在一定时期内不得转让。财新记者根据公开信息统计发现：限售期限多为两到三年，个别城市的部分项目限售期则长达十年。
　　所谓“限购”，则指地方政府对购房者设置户籍或社保门槛，并据此下达购房指标。多个限购城市只允许个人或家庭购买不超过两套住房。
　　“调控的逻辑正在改变。”该研报称，限售而不限购，意味着这15个城市仍为城市圈的外溢需求、本地工作的非户籍人士需求释放“留口子”。这不再是“一刀切”地打压需求，而是通过限定房产再次上市交易的年限，来抑制快进快出的短期投资需求。
　　业内普遍认为：楼市“限售”在短期将减少一定数量的二手房供应，部分购房需求将被驱赶至新房市场，从而存在推高新房价格的可能。

　　这亦是一些热点城市并未限售的原因所在。研报称：目前二手规模较大的重点城市并未限售或者力度不大。在一线城市中，除广州限售居民家庭住房2年外，北京仅对企业购买限售，深圳和上海均不限售。
　　“从数据上看，北京、上海、深圳等城市已步入存量时代，一旦限售，将极大影响市场有效供应量。”该研报称，上述三个一线城市2016年的二手房交易量已达新房交易量的两到三倍，而广州二手房与一手房交易量的比值为98%，大体相当。
　　研报认为：如果前述15个限售而未限购的城市房价仍上涨较快，也不排除会跟进限购政策，加大需求端调控力度。
　　限售被视为新一轮调控的核心。自9月22日起，近10个二三线城市密集出台楼市调控举措，“限售”俨然成为楼市调控的“标配”。
　　国信证券于9月25日发布的研报称：由于限售将部分需求从二手市场引向新房市场，因此，这一政策对开发商、地方财政未必负面。
　　国信证券分析了36个“限售”城市财政对土地出让金的依赖度：2016 年，全国土地出让金与全国公共财政收入的比值为 22%，而 36 个“限售”城市的平均比值高达 85%。今年9月下旬出台调控政策的7个城市，这一比值也均超过50%，远超全国平均水平。